Impuesto de patrimonio sobre vivienda premium 2026: lo que pagas cada año por tu casa

¿Qué es el Impuesto sobre el Patrimonio?

Es un impuesto directo, personal y progresivo que grava el patrimonio neto de las personas físicas. A diferencia del IRPF (que grava la renta), el IP grava lo que tienes, no lo que ganas. Se devenga cada 31 de diciembre y se declara entre abril y junio del año siguiente.

¿A quién afecta?

• Residentes fiscales en España: tributan por su patrimonio mundial, incluyendo viviendas en España y en el extranjero.
• No residentes: tributan solo por los bienes que poseen en territorio español.

¿Cuándo se empieza a pagar?

El IP se paga cuando el patrimonio neto supera el mínimo exento. Pero atención: la obligación de declarar existe cuando el patrimonio bruto supera 2.000.000 €, aunque el neto esté por debajo del mínimo exento.

Mínimos exentos por comunidad autónoma 2026

| Comunidad Autónoma | Mínimo exento | Bonificación | Efecto en vivienda premium | |---|---|---|---| | Nacional (estatal) | 700.000 € | — | La vivienda habitual resta hasta 300.000 € | | Madrid | 700.000 € | 100 % bonificación | Cuota 0 € independientemente del valor | | Andalucía | 700.000 € | 100 % bonificación | Cuota 0 € desde 2023 | | Cataluña | 500.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 2,75 % | | Comunidad Valenciana | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Galicia | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Aragón | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Baleares | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Canarias | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Castilla-La Mancha | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % | | Castilla y León | 700.000 € | Sin bonificación | Tipo progresivo hasta 3,5 % |

La exención por vivienda habitual (hasta 300.000 €) se aplica en todas las comunidades. Si tu casa vale 900.000 € y es tu residencia habitual, restas 300.000 € — tu patrimonio neto incluye 600.000 € por ese inmueble.

Tarifa progresiva del IP 2026

La escala estatal del Impuesto de Patrimonio es progresiva. Se aplica sobre la base liquidable (patrimonio neto después de exenciones y mínimo exento):

| Base liquidable hasta | Cuota íntegra | Resto base hasta | Tipo aplicable | |---|---|---|---| | 167.129,45 € | 0 € | 167.129,45 € | 0,21 % | | 334.252,88 € | 350,97 € | 334.252,88 € | 0,31 % | | 668.505,76 € | 1.386,32 € | 668.505,76 € | 0,51 % | | 1.336.999,52 € | 4.795,09 € | 1.336.999,52 € | 0,91 % | | 2.673.999,04 € | 16.961,31 € | 2.673.999,04 € | 1,31 % | | 5.347.998,08 € | 51.989,88 € | 5.347.998,08 € | 1,71 % | | 10.695.996,16 € | 143.409,13 € | En adelante | 2,11 % | | Sin límite | — | — | 3,51 % (tipo máximo) |

Ejemplos para vivienda premium

Caso 1: Vivienda de 800.000 € como residencia habitual en Cataluña - Valor vivienda: 800.000 € - Exención vivienda habitual: −300.000 € - Aportación al patrimonio neto: 500.000 € - Mínimo exento Cataluña: 500.000 € → Base liquidable: 0 € - Cuota: 0 € (justo en el umbral)

Caso 2: Vivienda de 1.200.000 € como residencia habitual en Cataluña - Valor vivienda: 1.200.000 € - Exención vivienda habitual: −300.000 € - Aportación al patrimonio neto: 900.000 € - Mínimo exento Cataluña: −500.000 € - Base liquidable solo por vivienda: 400.000 € (se suman otros bienes) - Cuota estimada IP Cataluña: ~4.500-5.500 € anuales

Caso 3: Vivienda de 1.500.000 € en Madrid - Valor vivienda: 1.500.000 € - Exención vivienda habitual: −300.000 € - Aportación al patrimonio neto: 1.200.000 € - Mínimo exento Madrid: 700.000 € - Bonificación Madrid: 100 % → Cuota: 0 €

Caso 4: Vivienda de 1.500.000 € en segunda residencia (Comunidad Valenciana) - Valor vivienda: 1.500.000 € - Sin exención (no es vivienda habitual): 1.500.000 € computan íntegros - Mínimo exento Valencia: 700.000 € - Base liquidable: 800.000 € - Cuota estimada IP: ~5.000-7.000 € anuales

El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF)

Desde 2024 existe un impuesto complementario que grava patrimonios netos superiores a 3.000.000 €. Se aplica en comunidades que bonifican el IP al 100 % (Madrid, Andalucía) para equiparar la carga fiscal. La escala es similar al IP y el impuesto pagado por el IP autonómico se deduce del ITSGF.

Ejemplo práctico: Si tienes un patrimonio neto de 5.000.000 € y resides en Madrid (IP bonificado al 100 %), pagarás el ITSGF sobre el exceso de 3.000.000 €, con un tipo del 1,7 % al 3,5 %, resultando en una cuota estimada de ~30.000-50.000 € anuales.

Estrategias de planificación

1. Elegir comunidad de residencia: Si puedes acreditar residencia fiscal en Madrid o Andalucía, tu IP sobre vivienda premium será 0 €. Consulta con un asesor fiscal antes de cambiar tu residencia. 2. Hipoteca reduzca el patrimonio neto: Las deudas (hipoteca, préstamos) son deducibles del patrimonio bruto. Si tienes una hipoteca de 300.000 € sobre tu vivienda de 1.200.000 €, el patrimonio neto baja a 900.000 €. 3. Titularidad compartida: Repartir la propiedad entre cónyuges reduce la base imponible individual. 4. Separar vivienda habitual de inversión: La vivienda habitual tiene exención de 300.000 €; las segundas residencias no. Si puedes designar tu vivienda premium como habitual, ahorras. 5. Uso de sociedades patrimoniales: Consulta con un abogado fiscalista si te interesa vehicular la propiedad a través de una SL (aunque desde 2022 las sociedades patrimoniales tienen restricciones).

Calendario fiscal

• 31 de diciembre: fecha de devengo del IP. El patrimonio se valora a esta fecha.
• Abril-junio: presentación de la declaración del IP (modelo 714) correspondiente al año anterior.
• Pago: en el momento de la presentación. Se puede fraccionar si Hacienda lo permite para importes elevados.