Guía práctica
Por qué la ITE importa al comprar
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es el certificado que acredita el estado de conservación de un inmueble. Si la vivienda que quieres comprar está en un edificio de más de 50 años, el vendedor debe tener este informe vigente. Si no lo tiene o es desfavorable, el coste de las reparaciones puede reventar el presupuesto de compra.
Pide el certificado ITE antes de firmar arras. Es tan importante como la nota simple o la cédula de habitabilidad.
Guía práctica
La respuesta corta
La ITE es un informe técnico que evalúa la seguridad, la accesibilidad y la conservación de un edificio. En la mayoría de municipios españoles es obligatoria cuando el edificio cumple 50 años, aunque algunos ayuntamientos la exigen a los 45 o incluso a los 30 años.
Si compras una vivienda de segunda mano en un edificio antiguo, el vendedor debe entregarte el certificado ITE vigente. Si no lo tiene, el ayuntamiento puede multar al propietario y tú heredarías la obligación de pasar la inspección y pagar las reparaciones.
Qué cubre la ITE
El técnico inspector revisa tres áreas principales:
Seguridad estructural: fachada, cubierta, forjados, pilares y cimentación. Busca grietas, fisuras, desplomes, corrosión en armaduras y cualquier signo de riesgo de derrumbe.
Seguridad contra incendios: escaleras, pasillos, extintores, alumbrado de emergencia, puertas cortafuego y detección de humos en zonas comunes.
Accesibilidad: rampas, ascensores, anchura de puertas y eliminación de barreras arquitectónicas.
Además, el informe suele incluir el estado de instalaciones comunes (electricidad, fontanería, saneamiento) y la cubierta, aunque el alcance exacto depende de la normativa municipal.
Frecuencia por municipio
| Municipio | Obligación desde | Repetición | |---|---|---| | Madrid | 50 años | Cada 10 años | | Barcelona | 45 años | Cada 10 años | | Valencia | 50 años | Cada 10 años | | Sevilla | 50 años | Cada 10 años | | Málaga | 50 años | Cada 10 años | | Bilbao | 50 años | Cada 10 años | | Zaragoza | 50 años | Cada 10 años | | Palma | 50 años | Cada 10 años |
Algunos municipios pequeños pueden tener plazos distintos. Consulta la ordenanza municipal antes de confiar en la tabla general.
Cuánto cuesta la ITE
El precio de la inspección técnica oscila entre 500 y 1.200 € para un edificio de viviendas, dependiendo de: - Número de plantas y viviendas. - Superficie construida. - Complejidad del acceso (andamios, plataformas elevadoras). - Honorarios del arquitecto o aparejador.
El coste se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación. Para una vivienda tipo dentro de un edificio de 8-12 vecinos, la parte puede ser de 50 a 150 €.
Consecuencias de un informe desfavorable
Si la ITE es desfavorable, el propietario debe realizar las reparaciones indicadas en un plazo fijado por el ayuntamiento (normalmente 6 a 12 meses). Tras las obras, un técnico debe emitir un nuevo certificado favorable.
Si el informe es negativo (riesgo inminente), el ayuntamiento puede ordenar el desalojo y las obras urgentes. En ese caso el coste suele ser alto (fachada, estructura, cubierta) y puede alcanzar decenas de miles de euros por vecino.
ITE vs cédula de habitabilidad
Son dos documentos distintos que suelen confundirse:
| Concepto | ITE | Cédula de habitabilidad | |---|---|---| | Qué acredita | Estado de conservación y seguridad del edificio | Idoneidad de la vivienda para ser habitada | | A quién afecta | Al edificio completo (zonas comunes) | A la vivienda individual | | Caducidad | Variable (cada 10 años) | Indefinida en segunda mano (depende CCAA) | | Necesaria para | Vender, alquilar, solicitar ayudas | Contratar suministros, escriturar | | Quién la pide | Propietario del edificio | Propietario de la vivienda |
Ambos documentos son necesarios. No firmes arras sin revisar los dos.
Cómo pedir el informe ITE al vendedor
1. Pregunta directamente si el edificio tiene la ITE pasada y vigente. 2. Pide una copia del certificado completo, no solo el resumen. 3. Comprueba la fecha de emisión y la próxima fecha de renovación. 4. Si la ITE es desfavorable, solicita el presupuesto de reparaciones y el plazo concedido por el ayuntamiento. 5. Si el vendedor dice que "la está tramitando", pide el justificante de solicitud. 6. Incluye una cláusula en las arras que te permita desistir si el informe ITE revela defectos graves no declarados.
Hallazgos comunes que afectan a la compra
Grietas en fachada: pueden ser estéticas o estructurales. Si afectan a la estabilidad, la reparación puede costar 10.000-30.000 € por comunidad.
Cubierta en mal estado: goteras, humedades y filtraciones. La reparación completa puede oscilar entre 15.000 y 40.000 €.
Instalación eléctrica obsoleta: en edificios antiguos sin actualizar, el coste de la renovación completa de zonas comunes puede superar los 20.000 €.
Corrosión en forjados: uno de los problemas más graves. Requiere estudios adicionales y reparaciones que pueden superar los 50.000 €.
Ascensor inexistente o fuera de normativa: la instalación o modernización cuesta entre 30.000 y 60.000 €.
Humidaddes por capilaridad en sótanos y plantas bajas: pueden requerir drenajes perimetrales e impermeabilización, con costes de 5.000 a 15.000 €.
Cómo afecta la ITE a tu decisión de compra
Si la ITE es favorable y reciente, el riesgo es bajo. Si es desfavorable, tienes tres opciones: - Negociar el precio a la baja por el importe estimado de las reparaciones. - Exigir que el vendedor realice las reparaciones antes de la compra. - Desistir de la operación si los costes son imprevisibles o muy altos.
Una ITE desfavorable no es necesariamente un motivo para descartar la vivienda, pero sí para ajustar el presupuesto. Usa la calculadora de coste de compra para ver cómo afectan las reparaciones a tu capacidad de inversión.
Puntos que conviene recordar
- La ITE es obligatoria para edificios de más de 50 años (consulta tu municipio).
- Pide el certificado completo antes de firmar arras, no solo un resumen verbal.
- Un informe desfavorable puede traducirse en miles de euros en reparaciones.
Checklist antes de comprar
- Pide al vendedor el certificado ITE vigente del edificio.
- Comprueba fecha de emisión y próxima renovación.
- Si es desfavorable, solicita presupuesto de reparaciones y plaza municipal.
- Incluye cláusula en arras que cubra defectos graves no declarados en la ITE.
- Cruza el resultado de la ITE con la cédula de habitabilidad de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor no tiene la ITE?
El ayuntamiento puede multar al propietario y tú pasarías a ser responsable de pasar la inspección tras la compra. Si la vivienda te interesa mucho, negocia una rebaja equivalente al coste de la ITE más las reparaciones previsibles.
¿La ITE es obligatoria para viviendas unifamiliares?
En la mayoría de municipios, las viviendas unifamiliares aisladas no están sujetas a ITE, pero conviene consultar la ordenanza municipal porque algunas poblaciones sí las incluyen.
¿Puedo pedir la ITE por mi cuenta antes de comprar?
Sí, si el vendedor autoriza el acceso a las zonas comunes. Puedes contratar a un arquitecto o aparejador para que realice una inspección por tu cuenta. El coste (500-1.200 €) es una inversión razonable si la vivienda vale varios cientos de miles de euros.
¿La ITE caduca si se vende la vivienda?
No. La ITE está vinculada al edificio, no al propietario. Si está vigente en el momento de la compra, sigue siendo válida hasta su fecha de renovación.
¿Qué diferencia hay entre ITE desfavorable e ITE negativa?
Desfavorable significa que hay deficiencias que reparar en un plazo determinado. Negativa significa que el edificio tiene un riesgo inminente para la seguridad y requiere actuación urgente, pudiendo llegar al desalojo.
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