Para el vendedor
Quién paga la plusvalía municipal al vender y cuándo
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) lo paga siempre el vendedor de la vivienda. Es el sujeto pasivo porque ha experimentado el incremento de valor del suelo durante el tiempo que fue propietario.
En la práctica, muchas negociaciones inmobiliarias acuerdan que el comprador asuma este coste a cambio de un ajuste en el precio, pero legalmente la obligación frente al ayuntamiento es del vendedor. Si no pagas, el ayuntamiento reclamará contra ti, no contra el comprador.
Guía completa
Plazos y procedimiento
| Concepto | Detalle | |---|---| | Sujeto pasivo | El vendedor | | Plazo de pago | 30 días hábiles desde la firma de la escritura | | Dónde se paga | Ayuntamiento donde está ubicado el inmueble | | Documentación | Escritura de compraventa, referencia catastral, DNI/NIE | | Modelo | Autoliquidación municipal (cada ayuntamiento tiene su propio modelo) | | Recargo por impago | 5-20 % según el tiempo de demora + intereses |
Métodos de cálculo: elige el que más te convenga
### Método objetivo (coeficientes catastrales) Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que hayas tenido la vivienda. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes dentro de los máximos legales.
*Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años de tenencia)*
*Cuota íntegra = Base imponible × Tipo impositivo del ayuntamiento (15 %-30 %)*
### Método real (plusvalía real) Se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicada proporcionalmente al valor del suelo respecto al valor total del inmueble.
*Base imponible = (Precio de venta - Precio de compra) × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)*
Si la diferencia es negativa (vendes por menos de lo que compraste), la base imponible es cero y no pagas nada.
Cómo decidir qué método usar
| Situación | Método recomendado | |---|---| | Gran revalorización real, muchos años de tenencia | Método objetivo (los coeficientes limitan la base) | | Revalorización real pequeña o moderada | Método real (pagas sobre la ganancia real, no sobre la estimación catastral) | | Vendes con pérdida | Método real (base = 0, no pagas) | | Pocos años de tenencia y alta revalorización | Compara ambos; a veces el objetivo sale más favorable por los coeficientes bajos |
Ejemplos para viviendas premium
### Ejemplo 1: Ático en Madrid, revalorización alta - Compra en 2016: 800.000 €. Venta en 2026: 1.400.000 € (10 años de tenencia). - Valor catastral total: 400.000 €. Valor catastral del suelo: 250.000 €. - Método objetivo: 250.000 € × 0,41 (coeficiente 10 años) = 102.500 €. Tipo 29 % = 29.725 €. - Método real: (1.400.000 - 800.000) × (250.000/400.000) = 600.000 € × 0,625 = 375.000 €. Tipo 29 % = 108.750 €. - Conclusión: el método objetivo ahorra 79.025 €.
### Ejemplo 2: Casa en Marbella, revalorización moderada - Compra en 2018: 1.200.000 €. Venta en 2026: 1.500.000 € (8 años de tenencia). - Valor catastral total: 500.000 €. Valor catastral del suelo: 300.000 €. - Método objetivo: 300.000 € × 0,35 = 105.000 € × 28,5 % = 29.925 €. - Método real: (1.500.000 - 1.200.000) × (300.000/500.000) = 300.000 € × 0,6 = 180.000 € × 28,5 % = 51.300 €. - Conclusión: el método objetivo ahorra 21.375 €.
### Ejemplo 3: Venta con pérdida - Compra en 2019: 2.000.000 €. Venta en 2026: 1.700.000 €. - Diferencia negativa. Base imponible = 0 €. No pagas nada.
### Ejemplo 4: Chalet con plusvalía real baja - Compra en 2020: 1.100.000 €. Venta en 2026: 1.200.000 € (6 años de tenencia). - Valor catastral total: 450.000 €. Valor catastral del suelo: 270.000 €. - Método objetivo: 270.000 € × 0,29 = 78.300 € × 30 % = 23.490 €. - Método real: (1.200.000 - 1.100.000) × (270.000/450.000) = 100.000 € × 0,6 = 60.000 € × 30 % = 18.000 €. - Conclusión: el método real ahorra 5.490 €.
Tabla de coeficientes máximos 2026
| Años de tenencia | Coeficiente máximo | |---|---| | Hasta 1 año | 0,14 | | 2 años | 0,17 | | 3 años | 0,20 | | 4 años | 0,23 | | 5 años | 0,26 | | 6 años | 0,29 | | 7 años | 0,32 | | 8 años | 0,35 | | 9 años | 0,38 | | 10 años | 0,41 | | 11-15 años | 0,44-0,49 | | 16-20 años | 0,50-0,55 | | Más de 20 años | 0,57 |
Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores a estos máximos. Consulta la ordenanza fiscal municipal.
Diferencia con la ganancia patrimonial del IRPF
| | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Ganancia patrimonial (IRPF) | |---|---|---| | Grava | Incremento del valor del suelo | Incremento del valor total del inmueble | | Quién paga | Vendedor (ante el ayuntamiento) | Vendedor (en la declaración de la Renta) | | Base | Valor catastral del suelo × coeficiente | Precio venta - precio compra (actualizado) | | Exención | Venta con pérdida (método real) | Reinversión o >65 años | | Compatibilidad | Se pagan ambos | La plusvalía es gasto deducible en IRPF |
Recuerda: la plusvalía municipal que pagues puedes descontarla como gasto en el cálculo de la ganancia patrimonial del IRPF.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal para vendedores
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
La paga el vendedor. Es el sujeto pasivo del impuesto. En la negociación se puede acordar que el comprador lo asuma económicamente, pero la obligación legal ante el ayuntamiento es siempre del vendedor.
¿Puedo evitar pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
Sí. Con el método real, si el precio de venta es inferior al de compra, la base imponible es cero. Debes presentar la autoliquidación con las escrituras que acrediten la pérdida. Si el ayuntamiento te gira una liquidación, puedes recurrirla.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía después de vender?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa. El plazo empieza a contar al día siguiente de la firma. Si no pagas en plazo, el ayuntamiento aplica recargos del 5 % al 20 % más intereses de demora.
¿Puedo elegir entre método objetivo y real?
Sí. Desde la STC 182/2021, el contribuyente puede optar por el método que le sea más favorable. El ayuntamiento no puede imponer el método objetivo si el real da una base menor. Debes presentar la documentación que justifique el método elegido.
¿La plusvalía municipal se descuenta del IRPF?
Sí. La plusvalía pagada es un gasto deducible en el cálculo de la ganancia patrimonial del IRPF. Si pagaste 30.000 € de plusvalía, reduces la base imponible del IRPF en esa misma cantidad.
¿Qué pasa si la vivienda está en un municipio con tipo impositivo alto?
Cada ayuntamiento fija su tipo entre el 15 % y el 30 %. En municipios como Madrid capital el tipo ronda el 29 %, mientras que en municipios pequeños puede ser del 16-20 %. Revisa la ordenanza fiscal antes de calcular. La diferencia en una vivienda premium puede ser de miles de euros.
¿Los extranjeros no residentes pagan plusvalía municipal?
Sí. Si un no residente vende una propiedad en España, debe pagar la plusvalía municipal igual que un residente. Además, debe designar un representante fiscal en España y declarar la ganancia patrimonial en el IRPF de no residentes.
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Referencias
Referencias visibles
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