Zonas prime de Ibiza y precios orientativos 2026
Dalt Vila y Centro Histórico
El casco amurallado de Ibiza es Patrimonio de la Humanidad. Las propiedades son principalmente pisos y áticos reformados en edificios históricos con vistas al puerto y a Dalt Vila. La oferta es limitada por protección patrimonial. Los precios oscilan entre 7.000 y 15.000 €/m², con áticos reformados que superan los 2 millones de euros. Es una zona para compradores que buscan inversión en propiedad histórica con alta demanda de alquiler vacacional.
Marina Botafoch
El puerto deportivo de lujo de Ibiza, con restaurantes, tiendas y el paseo marítimo. Predominan áticos y apartamentos de obra nueva o reformados de alta gama. Los precios se sitúan entre 12.000 y 25.000 €/m², entre los más altos de las Baleares. Una propiedad media en Botafoch cuesta entre 2 y 8 millones de euros. Es el producto de máxima liquidez para comprador internacional que busca prestigio y acceso al puerto.
Jesús y La Sirena
Zona residencial entre Ibiza capital y Santa Eulària, con villas independientes en urbanizaciones cerradas con vistas al mar. Ofrece parcelas grandes y privacidad sin salir del núcleo urbano. Los precios de villa se mueven entre 6.000 y 12.000 €/m², con propiedades desde 1,5 hasta 6 millones de euros. Ideal para familias que buscan residencia habitual con servicios cerca.
Santa Eulària des Riu
El segundo núcleo urbano de Ibiza, con oferta variada desde apartamentos hasta villas de lujo en primera línea. Los precios son más contenidos que en el sur: entre 5.000 y 10.000 €/m² en segunda mano, y hasta 14.000 €/m² en obra nueva premium. Atrae a compradores que buscan calidad de vida, playa y servicios sin el bullicio de Ibiza capital.
Cala Jondal y Sur de Ibiza
La costa sur concentra algunas de las calas más exclusivas (Cala Jondal, Cala Conta, Cala Bassa) con villas de ultralujo en primera línea de mar. Los precios alcanzan entre 15.000 y 25.000 €/m², con villas que parten de 4 millones y superan los 15 millones. Es el producto más aspiracional de la isla, con comprador internacional y operaciones casi siempre en efectivo.
Formentera (a 30 minutos en ferry)
Formentera ofrece un segmento propio de vivienda premium, con villas en primera línea de playas vírgenes como Ses Illetes o Cala Saona. Los precios oscilan entre 8.000 y 18.000 €/m². La oferta es muy limitada y el mercado de compraventa pequeño, con alta demanda de alquiler vacacional en temporada alta. Ideal para inversores que buscan activo único con plusvalía a largo plazo.
Comparativa rápida de zonas
| Zona | Precio orientativo | Perfil de comprador |
|---|---|---|
| Dalt Vila | 7.000 - 15.000 €/m² | Inversión histórica, alquiler vacacional |
| Marina Botafoch | 12.000 - 25.000 €/m² | Prestigio, máxima liquidez, comprador internacional |
| Jesús / La Sirena | 6.000 - 12.000 €/m² | Familia, privacidad, residencia habitual |
| Santa Eulària | 5.000 - 14.000 €/m² | Calidad de vida, segunda residencia |
| Cala Jondal / Sur | 15.000 - 25.000 €/m² | Ultralujo, primera línea, comprador internacional |
| Formentera | 8.000 - 18.000 €/m² | Activo único, plusvalía, alquiler premium |
Impuestos y gastos al comprar en Ibiza (Baleares)
Vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en Baleares: escala progresiva del 8% al 13% según el valor del inmueble, con tramos que afectan directamente a vivienda premium:
- Hasta 400.000 €: 8%
- De 400.001 a 600.000 €: 9%
- De 600.001 a 800.000 €: 10%
- De 800.001 a 1.000.000 €: 11%
- Más de 1.000.000 €: 13%
- Notaría: 0,2-0,5% del precio.
- Registro de la propiedad: 0,1-0,3%.
- Gestoría: 300-600 €.
Vivienda de obra nueva
- IVA: 10% del precio de compra.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% en Baleares.
- Notaría, registro y gestoría similar a segunda mano.
Plusvalía municipal
Corresponde al vendedor. Grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. El comprador no debe asumirla salvo pacto expreso en el contrato.
Coste total estimado
Entre el 10% y el 17% adicional sobre el precio de compra, dependiendo del tramo de ITP. En una vivienda de 2 millones de euros de segunda mano, el ITP al 13% supone 260.000 € solo en este impuesto, más gastos de formalización adicionales.
> Ver comparativa completa de ITP por comunidades en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda premium en 2026 y las particularidades del ITP y plusvalía para viviendas de lujo.
Checklist antes de comprar en Ibiza
- Obtén el NIE (Número de Identidad de Extranjero) si no eres residente en España.
- Abre una cuenta bancaria española para transferencias y pago de impuestos.
- Define tu objetivo: residencia habitual, segunda vivienda o inversión en alquiler vacacional.
- Elige la zona según tu presupuesto y perfil: Marina Botafoch para prestigio, Santa Eulària para calidad de vida, Cala Jondal para ultralujo.
- Verifica la calificación urbanística del terreno: el suelo rústico en Baleares tiene severas limitaciones de edificación y reforma.
- Contrata un abogado especializado en derecho inmobiliario balear para la due diligence.
- Solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar titularidad y cargas.
- Calcula el coste total con la escala progresiva de ITP: precio + ITP (8-13%) + notaría + registro + gestoría.
- Revisa la licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética.
- Comprueba la normativa de Costas si la propiedad está en primera línea: servidumbre de protección y limitaciones de reforma.
- Verifica la gestión de la propiedad si no vas a residir en ella todo el año.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Ibiza?
Sí, sin restricciones. Un ciudadano de cualquier país puede comprar en las mismas condiciones que un español. Solo necesita el NIE. La Golden Visa está derogada desde abril de 2025, pero la compra como inversión sigue siendo posible sin necesidad de residencia.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Marina Botafoch?
Entre 12.000 y 25.000 €/m², dependiendo de si es obra nueva, reformado o segunda mano. Los áticos en primera línea de puerto alcanzan los precios más altos de la isla.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Ibiza?
Depende del tipo: segunda mano paga ITP progresivo del 8 al 13% según el valor (Baleares); obra nueva paga IVA 10% + AJD 1,2%. A esto se suman notaría, registro y gestoría, totalizando entre 10 y 17% adicionales para viviendas de alto valor.
¿Cómo funciona el ITP progresivo en Baleares para viviendas premium?
Baleares aplica tramos progresivos: hasta 400.000 € al 8%, de 400.001 a 600.000 € al 9%, de 600.001 a 800.000 € al 10%, de 800.001 a 1.000.000 € al 11%, y más de 1.000.000 € al 13%. En una vivienda de 3 millones, el ITP asciende a unos 370.000 €.
¿Necesito hipoteca siendo extranjero no residente?
Los no residentes pueden obtener hipoteca en España hasta el 60-70% del valor del inmueble. Las condiciones varían por banco. En Ibiza, al tratarse de vivienda premium, es frecuente que las operaciones se cierren al contado.
¿Qué limitaciones tiene comprar en suelo rústico en Ibiza?
El suelo rústico en Baleares está protegido por la Ley de Espacios Naturales y la normativa territorial. Las limitaciones incluyen: no se puede edificar nueva vivienda en la mayoría de suelos rústicos, las reformas de edificaciones existentes están restringidas en volumen y uso, y se requiere autorización del Consell Insular para cualquier obra.
¿Qué zona tiene mejor rentabilidad por alquiler en Ibiza?
Marina Botafoch y Dalt Vila ofrecen los mejores rendimientos por alquiler vacacional de lujo, entre 5% y 9% anual en temporada alta. Santa Eulària tiene demanda más estable por alquiler residencial de larga temporada.
¿Merece la pena comprar en Formentera?
Formentera ofrece un producto único con plusvalía a largo plazo, pero el mercado es pequeño y la liquidez baja. Es adecuado para compradores que buscan un activo diferencial con alta demanda de alquiler en temporada alta y disponen de horizonte de inversión a 10-15 años.
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Referencias
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