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Los cuatro impuestos que debes conocer antes de comprar
Comprar una vivienda de lujo en España no implica impuestos especiales diferentes a los de una vivienda estándar. Sin embargo, el impacto económico es proporcionalmente mayor porque el tipo impositivo se aplica sobre bases más altas, y porque el valor de referencia catastral puede disparar la base imponible en inmuebles premium.
Los cuatro impuestos a considerar son: ITP (segunda mano), IVA + AJD (obra nueva), plusvalía municipal (vendedor, pero negociable en contrato), e Impuesto sobre el Patrimonio para patrimonios elevados.
ITP: el impuesto principal en vivienda de segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas usadas entre particulares. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía según la región. El comprador debe autoliquidarlo en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura mediante el modelo 600.
La base imponible es el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia catastral. Desde 2022, Hacienda puede usar el valor de referencia si es superior al precio escriturado, lo que ocurre con frecuencia en viviendas de lujo donde el catastro ha actualizado valoraciones.
Tipos de ITP por comunidad autónoma 2026
| Comunidad | Tipo general ITP | Notas para vivienda premium |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Tipo más bajo de España. Bonificación jóvenes: 4%. |
| Andalucía | 7% | Tipo único desde 2021. Valor de referencia aplicable. |
| Cataluña | 10-13% | Escala progresiva única: 10% hasta 600.000€, 13% desde 1.500.000€. |
| Comunidad Valenciana | 10% | Tipo fijo. Vivienda protegida 4%. |
| País Vasco | 4% | Territorio foral. Vivienda habitual 4%, no habitual 7%. |
| Navarra | 6% | Hacienda foral con deducciones por inversión en vivienda. |
| Aragón | 8% | Reducciones para jóvenes en zonas rurales. |
| Asturias | 8-10% | Hasta 10% para viviendas de lujo o valores muy altos. |
| Resto CCAA | 7-10% | Consultar tipo específico en la comunidad correspondiente. |
Los tipos pueden tener bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. Verifica siempre el tipo actualizado en la agencia tributaria autonómica.
IVA y AJD en vivienda de obra nueva
Cuando la vivienda es de primera entrega (obra nueva del promotor), se aplica:
- IVA: 10% sobre el precio de compra. El comprador paga al promotor, que lo ingresa en Hacienda. No se aplica ITP.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5% y 1,5% según comunidad autónoma. En Andalucía es 1,2%, en Madrid 1,25%, en Cataluña 1,5%.
Para una vivienda de obra nueva de 2 millones de euros en Madrid: IVA 200.000 € + AJD 25.000 € = 225.000 € solo en impuestos de compra.
Plusvalía municipal (IIVTNU): quién paga y cómo se calcula
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava la revalorización del suelo desde la compra hasta la venta. Por ley, corresponde al vendedor, no al comprador.
Sin embargo, es frecuente que el contrato de compraventa pacte que el comprador asuma este impuesto como parte de la negociación. Si estás comprando, revisa esta cláusula antes de firmar el contrato de arras.
Desde la reforma legal posterior a las sentencias del Tribunal Constitucional (2017 y 2021), el impuesto no se paga si no existe incremento real de valor. El contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo (objetivo por coeficientes o real por diferencia entre precio de compra y venta), aplicando el más favorable.
Para viviendas de lujo en zonas prime con alta revalorización, la plusvalía puede ser muy significativa. Por ejemplo, un piso en Recoletos adquirido por 2,7 millones y vendido por 3,25 millones genera una plusvalía sujeta al impuesto que puede oscilar entre 20.000 y 60.000 € según el ayuntamiento.
Checklist fiscal antes de comprar una vivienda de lujo
- Identifica si la vivienda es obra nueva (IVA + AJD) o segunda mano (ITP) para saber qué impuesto principal aplica.
- Consulta el valor de referencia catastral de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro.
- Calcula el ITP de tu comunidad autónoma multiplicando el tipo por el mayor valor entre precio y referencia catastral.
- Si es obra nueva, suma IVA 10% + AJD autonómico (0,5-1,5%) al presupuesto.
- Revisa el contrato de arras para verificar que no te asignan la plusvalía municipal del vendedor.
- Si tu patrimonio neto supera los 3 millones de euros, consulta el impacto del Impuesto de Grandes Fortunas.
- Suma todos los impuestos al precio de compra para obtener el coste real de adquisición: entre 10% y 15% adicional.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA e ITP al mismo tiempo al comprar una vivienda?
No. Son impuestos incompatibles. Si es obra nueva pagas IVA + AJD; si es segunda mano pagas ITP. Nunca ambos.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por ley, el vendedor, porque el impuesto grava el incremento de valor del suelo durante su periodo de propiedad. Sin embargo, las partes pueden pactar contractualmente que lo asuma el comprador. Revisa siempre esta cláusula antes de firmar.
¿El ITP es más caro para viviendas de lujo?
El tipo es el mismo que para cualquier vivienda (depende de la comunidad), pero la base imponible puede ser mayor porque el valor de referencia catastral suele estar más actualizado en inmuebles de alto valor. Además, Cataluña tiene un tipo progresivo que sube hasta el 13% para viviendas de más de 1,5 millones.
¿Qué comunidad autónoma tiene el ITP más bajo?
País Vasco (4% vivienda habitual) y Madrid (6%) tienen los tipos generales más bajos. Sin embargo, el País Vasco tiene normativa foral.
¿Qué pasa si no pago el ITP en el plazo de 30 días?
Puedes enfrentar recargos del 5% al 20% e intereses de demora. Además, el retraso bloquea la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Hay exenciones fiscales para viviendas de lujo?
No hay exenciones específicas para viviendas premium, pero sí las generales: la plusvalía no se paga si no hay incremento real de valor, y mayores de 65 años pueden estar exentos de tributar por la ganancia patrimonial al vender su vivienda habitual.
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