Zonas prime de Canarias y precios orientativos 2026
Tenerife
Costa Adeje (sur)
Es el mercado premium más activo de las islas, con una concentración de villas de lujo, áticos y residenciales cerrados en primera línea. Zonas como Playa del Duque, La Caleta y El Puertito albergan las propiedades más caras de Tenerife. La obra nueva premium se sitúa entre 5.500 y 7.000 €/m², con proyectos emblemáticos que superan los 8.000 €/m². Las villas de segunda mano reformadas oscilan entre 4.000 y 5.500 €/m². Adeje y Guía de Isora lideran la subida interanual de precios en toda Canarias (45 % en Guía de Isora en 2025), impulsadas por demanda extranjera y escasez de oferta.
La Orotava y Puerto de la Cruz (norte)
La Orotava ofrece villas históricas y casas señoriales con vistas al valle y al Teide, con precios entre 3.000 y 5.000 €/m². El perfil de comprador busca autenticidad, parcelas grandes y clima más templado que el sur. Puerto de la Cruz, aunque más urbano, mantiene zonas de interés premium en La Paz y Martianez con precios de 2.500-3.500 €/m².
Santa Cruz de Tenerife
La capital tiene un mercado premium en zonas como La Salle, Ramblas y Los Campitos, con viviendas entre 3.000 y 5.500 €/m². Atrae a ejecutivos y profesionales que trabajan en la capital pero quieren vivienda de calidad con servicios urbanos.
Precio medio general Tenerife: 3.774 €/m² (mayo 2026), con primas del 50-85 % en zonas premium sobre la media insular.
Gran Canaria
Maspalomas y Meloneras (sur)
El sur de Gran Canaria concentra la oferta premium de la isla, con villas y áticos de lujo en primera línea de playa, campos de golf y urbanizaciones cerradas. Maspalomas, Meloneras y San Bartolomé de Tirajana (4.612 €/m², el municipio más caro de la provincia de Las Palmas) ofrecen precios entre 3.500 y 5.500 €/m² en obra nueva, y entre 3.000 y 4.500 €/m² en segunda mano reformada.
Las Palmas de Gran Canaria (capital)
Ciudad Jardín y Santa Catalina son las zonas premium de la capital, con viviendas de lujo entre 3.000 y 5.000 €/m². El perfil combina profesionales, empresarios y extranjeros que quieren vida urbana con clima estable todo el año. La zona de Las Canteras también tiene áticos de alto standing entre 4.000 y 5.500 €/m².
Santa Brígida y Tafira (interior)
Urbanizaciones residenciales cerradas en las medianías, con parcelas grandes, privacidad y vistas. Precios entre 2.500 y 4.000 €/m². Atraen a compradores que buscan tranquilidad sin alejarse de la capital.
Precio medio general Gran Canaria: 2.898 €/m², con precios premium entre 3.500 y 5.500 €/m².
Lanzarote
Puerto del Carmen, Costa Teguise y Playa Blanca
La oferta premium en Lanzarote es más limitada que en Tenerife o Gran Canaria, pero la demanda extranjera (británicos y alemanes) mantiene los precios al alza. Las villas de lujo con vistas al mar y piscina se sitúan entre 3.500 y 5.000 €/m² en obra nueva. La segunda mano reformada oscila entre 2.500 y 3.800 €/m². La normativa urbanística estricta de la isla limita la nueva construcción, lo que protege el valor de las propiedades existentes.
Precio medio Lanzarote: ~2.023 €/m², con primas del 70-100 % en zonas premium.
Fuerteventura
Corralejo, Caleta de Fuste y Costa Calma
Fuerteventura es la isla con menor oferta premium consolidada, pero el interés de inversores extranjeros y nómadas digitales está empujando los precios al alza. Las villas de lujo en primera línea se sitúan entre 3.000 y 4.500 €/m², con opciones más asequibles en el interior. La Oliva (3.275 €/m²) y Puerto del Rosario concentran la oferta más relevante.
Precio medio Fuerteventura: ~2.400 €/m² estimado, con una horquilla premium de 3.000-4.500 €/m².
Impuestos y gastos al comprar en Canarias: la ventaja fiscal del archipiélago
Vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6,5 % sobre el mayor valor entre precio de compra y valor de referencia catastral. Es el segundo tipo más bajo del régimen común (solo superado por Madrid al 6 %). No hay escalas progresivas: una vivienda de 200.000 € paga el mismo tipo que una de 2.000.000 €.
- Tipo reducido: 4 % para familias numerosas y personas con discapacidad ≥ 65 %.
- Notaría: 0,2-0,5 % del precio.
- Registro de la propiedad: 0,1-0,3 %.
- Gestoría: 300-600 €.
Ejemplo: vivienda de 800.000 € en Costa Adeje: ITP 52.000 € (6,5 %) + notaría, registro y gestoría (~4.000 €) = 56.000 € de gastos totales. En Cataluña la misma operación costaría 80.000-88.000 € solo de ITP.
Vivienda de obra nueva
- IGIC (Impuesto General Indirecto Canario): sustituye al IVA. Tipo general del 7 %, con tipo reducido del 3 % para viviendas.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,75 %, el más bajo de España junto con Madrid.
- Notaría, registro y gestoría: similar a segunda mano.
Ejemplo: vivienda de obra nueva de 1.000.000 € en Gran Canaria: IGIC 30.000-70.000 € (según tipo aplicable) + AJD 7.500 € + gastos ~150.000 € total. En Madrid: IVA 100.000 € + AJD 7.500 € = 107.500 € más los mismos gastos. El ahorro por IGIC reducido puede alcanzar los 70.000 €.
IGIC vs IVA: la diferencia clave
| Concepto | Península (IVA) | Canarias (IGIC) | |---|---|---| | Tipo general obra nueva | 10 % | 7 % | | Tipo reducido viviendas | 4 % (VPO) | 3 % (viviendas) | | AJD | 0,5-1,5 % | 0,75 % |
Para viviendas premium, esta diferencia convierte Canarias en la comunidad más ventajosa fiscalmente para obra nueva.
Plusvalía municipal
Corresponde al vendedor y grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. El comprador no debe asumirla salvo pacto expreso en el contrato.
Coste total estimado
Entre el 8 % y el 13 % adicional sobre el precio de compra, dependiendo de si es segunda mano u obra nueva y del tipo de IGIC aplicable. En una vivienda premium de 1.000.000 €, hablamos de 80.000 a 130.000 € en gastos e impuestos, significativamente menos que en la península.
Ventajas fiscales adicionales para compradores en Canarias
Reserva de Inversiones en Canarias (RIC)
Aunque no aplica directamente al comprador particular, la RIC permite a empresas y autónomos con establecimiento en Canarias reducir su base imponible del Impuesto sobre Sociedades destinando beneficios a inversiones en el archipiélago, incluyendo inmuebles. Esto puede ser relevante si adquieres la vivienda a través de una sociedad.
Zona Especial Canaria (ZEC)
Los inversores que establezcan su residencia fiscal en Canarias y tributen en el Impuesto sobre Sociedades pueden beneficiarse de un tipo reducido del 4 % en el IS durante los primeros años, frente al 25 % general en península.
IRPF para nuevos residentes
Canarias no tiene un tipo reducido específico en el IRPF autonómico, pero la combinación de impuestos indirectos más bajos (IGIC vs IVA) y menor presión fiscal general hace que el coste de vida y el coste de compra de vivienda sean más favorables que en la mayoría de comunidades peninsulares.
Para más detalles fiscales, consulta la guía específica ITP Canarias 2026 y la calculadora de coste de compra para simular tu operación con datos reales.
Checklist antes de comprar en Canarias
- Obtén el NIE (Número de Identidad de Extranjero) si no eres residente en España. El trámite tarda 2-4 semanas.
- Abre una cuenta bancaria española para transferencias, pago de impuestos y domiciliación de recibos.
- Define tu objetivo: residencia habitual, segunda vivienda o inversión. Cada perfil tiene implicaciones fiscales distintas.
- Elige la isla y la zona según tu presupuesto y estilo de vida: Costa Adeje para lujo consolidado, Maspalomas para golf y playa, La Orotava para autenticidad, Lanzarote para exclusividad.
- Contrata un abogado especializado en derecho inmobiliario canario. La normativa urbanística varía entre islas y es especialmente estricta en Lanzarote.
- Solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar titularidad y cargas.
- Calcula el coste total con impuestos canarios: precio + ITP (6,5 %) / IGIC (3-7 %) + AJD (0,75 %) + notaría + registro + gestoría.
- Verifica la licencia de primera ocupación y la normativa urbanística de la isla (especialmente en suelo rústico o protegido).
- Firma un contrato de arras con condiciones de salida si falla la documentación o la financiación.
- Planifica la gestión de la propiedad si no vas a residir en ella: administrador de fincas, seguro multirriesgo, comunidad y mantenimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda premium en Canarias?
Sí, sin restricciones. Ciudadanos de cualquier país pueden comprar en las mismas condiciones que un español. Necesitan NIE y cuenta bancaria española. La Golden Visa está derogada desde abril de 2025, pero la compra como inversión o residencia sigue siendo posible sin necesidad de visado específico.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Costa Adeje (Tenerife)?
Entre 4.000 y 7.000 €/m², con picos de 8.000 €/m² en obra nueva de primera línea como Playa del Duque o La Caleta. Las villas completas parten de 1,2 millones de euros.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Canarias?
Segunda mano: ITP 6,5 % (4 % familias numerosas). Obra nueva: IGIC 3-7 % (según tipo) + AJD 0,75 %. No hay IVA en Canarias. Los gastos totales representan entre el 8 % y el 13 % adicionales sobre el precio.
¿Es mejor comprar en Tenerife o Gran Canaria para vivienda premium?
Depende del perfil. Tenerife (Costa Adeje) tiene el mercado más consolidado y mayor oferta de lujo, con precios más altos. Gran Canaria ofrece mejor relación calidad-precio en Maspalomas y Las Palmas, con una capital más dinámica para vivir todo el año.
¿El IGIC es más barato que el IVA?
Sí. El IGIC general es del 7 % frente al 10 % del IVA peninsular, y el tipo reducido para viviendas es del 3 %. En una vivienda de obra nueva de 1.000.000 €, el ahorro puede alcanzar los 70.000 € frente a la península.
¿Necesito hipoteca siendo extranjero no residente en Canarias?
Los no residentes pueden obtener hipoteca en España hasta el 60-70 % del valor del inmueble. Las condiciones varían por banco. Algunas entidades canarias tienen productos específicos para compradores extranjeros en el archipiélago.
¿Qué zona de Canarias tiene mejor rentabilidad por alquiler vacacional?
Costa Adeje (Tenerife) y Maspalomas (Gran Canaria) ofrecen los mejores rendimientos, entre el 5 % y el 8 % anual bruto, impulsados por la demanda turística de alto poder adquisitivo. Lanzarote tiene menor rotación pero precios por noche más altos.
¿Hay restricciones urbanísticas para comprar vivienda en Lanzarote?
Sí. Lanzarote tiene una normativa urbanística muy estricta que limita la nueva construcción y la altura de los edificios para preservar el paisaje. Esto protege el valor de las propiedades existentes pero reduce la oferta de obra nueva premium.
Continúa con estas guías
Referencias
Referencias visibles
Cuando una guía necesita fuentes externas, se separan de la orientación editorial.
Siguiente lectura
Guías relacionadas
Continúa con la siguiente comprobación útil.
