Centro y paseo de la Concha: el máximo prestigio urbano
Precios y subzonas
El Centro de San Sebastián, especialmente la zona del paseo de la Concha, la Parte Vieja alta y las calles que suben hacia el monte Urgull, concentra la oferta más exclusiva de pisos premium. Los precios oscilan entre 8.000 y 12.000 €/m² en las calles con vistas directas a la bahía.
- Paseo de la Concha: la dirección más icónica de Donostia. Pisos de 150-300 m² con vistas frontales al mar. Precios entre 10.000 y 12.000 €/m². Un piso de 200 m² ronda los 2-2,5 millones de euros.
- Parte Vieja alta: calles con encanto histórico, viviendas reformadas y vistas parciales. Precios entre 6.500 y 8.500 €/m².
- Ensanche (calle Prim, Avenida de la Libertad): zona central con pisos amplios de principios del siglo XX rehabilitados. Entre 6.000 y 8.000 €/m².
Perfil del comprador
Familias vascas de alto patrimonio, directivos de empresas, compradores europeos (franceses y alemanes) que buscan residencia habitual o segunda vivienda de máximo prestigio. Muchas operaciones se cierran al contado.
Rentabilidad
Rentabilidad bruta por alquiler del 3-4,5 %. Las rentas prime en el paseo de la Concha alcanzan 18-22 €/m² al mes, con pisos de 200 m² que se alquilan por 3.500-4.500 € mensuales en temporada larga o hasta 8.000-12.000 € semanales en alquiler vacacional de lujo.
Ondarreta: vistas al mar con calidad de vida
Precios
Ondarreta, al oeste de la playa de la Concha, es el barrio residencial premium por excelencia de San Sebastián. Sus calles arboladas, la cercanía al Palacio de Miramar y las vistas frontales a la isla de Santa Clara lo convierten en una de las zonas más cotizadas.
- Paseo de Ondarreta y calles adyacentes: pisos de 120-250 m² con vistas al mar. Precios entre 7.500 y 11.000 €/m². Un piso de 150 m² se sitúa entre 1,1 y 1,6 millones de euros.
- Zona del Palacio de Miramar: la más exclusiva del barrio, con chalets adosados y pisos de lujo en entornos ajardinados. Difícil encontrar oferta disponible.
Perfil del comprador
Familias de alto poder adquisitivo que priorizan calidad de vida, espacio y vistas. El perfil es mayoritariamente nacional (País Vasco y Madrid), con creciente interés de compradores franceses.
Rentabilidad
Rentabilidad bruta del 3-4 %. Rentas de alquiler de 16-20 €/m² al mes. La escasez de oferta mantiene los precios estables incluso en ciclos bajistas.
Antiguo: entre la playa y la universidad
Precios
El Antiguo es el barrio que conecta Ondarreta con Igeldo, con una oferta variada que va desde pisos reformados hasta chalets unifamiliares. Su cercanía a la playa de la Concha y al campus universitario lo hace atractivo para perfiles mixtos.
- Calles principales (Matía, Ategorrieta): pisos de 100-180 m² reformados. Precios entre 5.500 y 7.500 €/m².
- Zona alta del Antiguo: chalets pareados y viviendas unifamiliares con vistas parciales al mar. Precios entre 6.000 y 8.500 €/m².
Perfil del comprador
Familias, profesionales liberales, catedráticos y personal directivo universitario. Es la zona preferida por quienes buscan un equilibrio entre precio, calidad de vida y proximidad al centro.
Rentabilidad
Rentabilidad bruta del 4-5,5 %, la más alta del segmento premium donostiarra. Rentas de 14-18 €/m² al mes con demanda constante de alquiler por parte de profesionales y estudiantes de posgrado.
Igeldo: chalets de lujo con privacidad total
Precios
Igeldo es el barrio de las villas y chalets independientes de San Sebastián. Situado en la ladera oeste, entre Ondarreta y el monte Igeldo, ofrece las parcelas más grandes y la máxima privacidad de la ciudad.
- Chalets independientes: desde 1,2 hasta 6 millones de euros, con parcelas de 500 a 5.000 m² y vistas panorámicas al mar y a la ciudad.
- Adosados de lujo: en urbanizaciones cerradas, entre 800.000 y 1,5 millones de euros.
Perfil del comprador
Grandes patrimonios que buscan privacidad y espacio. Compradores franceses y alemanes que adquieren como segunda residencia. Es la zona con menor rotación del mercado premium donostiarra.
Rentabilidad
Rentabilidad bruta del 2,5-3,5 %. El comprador tipo adquiere para residir o como segunda vivienda, no como inversión. La plusvalía a largo plazo es sólida gracias a la oferta extremadamente limitada.
Comparativa de zonas premium de San Sebastián 2026
| Indicador | Centro | Ondarreta | Antiguo | Gros | Igeldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Precio medio €/m² | 8.000-12.000 | 7.500-11.000 | 5.500-8.500 | 5.000-9.000 | 5.000-8.000 (chalet) |
| Ticket mínimo vivienda | 600.000 € (60 m²) | 700.000 € (80 m²) | 500.000 € (80 m²) | 400.000 € (70 m²) | 1.200.000 € (chalet) |
| Rentabilidad alquiler bruta | 3-4,5% | 3-4% | 4-5,5% | 4,5-6% | 2,5-3,5% |
| Revalorización anual | 3-5% | 3-5% | 4-6% | 5-8% | 3-4% |
| Perfil dominante | Prestigio máximo | Familia y vistas | Equilibrio calidad/precio | Joven y cosmopolita | Privacidad total |
| Tipo de vivienda | Pisos señoriales | Pisos amplios | Pisos y chalets | Pisos reformados | Chalets independientes |
| Oferta disponible | Baja | Muy baja | Media | Media-alta | Muy baja |
ITP e impuestos: la ventaja foral del País Vasco
ITP al 4 %: el más bajo de España para vivienda habitual
El País Vasco tiene el ITP más bajo de España para vivienda habitual, gracias a su régimen foral. Para una vivienda premium, el ahorro fiscal es significativo:
| Concepto | País Vasco | Madrid | Cataluña | |---|---|---|---| | ITP vivienda habitual | 4 % | 6 % | 10-11 % | | ITP vivienda no habitual | 7 % | 6 % | 10-11 % | | AJD (obra nueva) | 0 % | 0,75 % | 1,5 % |
Ejemplo: vivienda habitual de 1.000.000 € en San Sebastián
- ITP al 4 %: 40.000 €
- En Madrid: 60.000 € (6 %)
- En Cataluña: 100.000-110.000 € (10-11 %)
- Ahorro frente a Madrid: 20.000 €. Frente a Cataluña: 60.000-70.000 €.
Consulta nuestra guía detallada de ITP País Vasco 2026 con ejemplos para 500.000 € y 1.000.000 €.
Plusvalía municipal en San Sebastián
La plusvalía municipal se calcula sobre el valor catastral del suelo y varía por cada ayuntamiento. En San Sebastián, el tipo máximo es del 30 % sobre el incremento de valor del terreno. El periodo de generación va de 1 a 20 años. Para viviendas premium con larga tenencia, la plusvalía puede ser un coste relevante al vender.
Perfil del comprador extranjero en San Sebastián
¿Quién compra vivienda premium en Donostia?
El comprador extranjero representa aproximadamente el 25 % de las transacciones premium en San Sebastián, con la siguiente distribución estimada:
- Franceses (40 %): la nacionalidad más activa. Buscan segunda residencia cercana a la frontera. Perfil de alto poder adquisitivo, con preferencia por zonas con vistas al mar (Centro, Ondarreta).
- Alemanes y neerlandeses (25 %): compradores patrimoniales que valoran la calidad de vida y la conexión con la naturaleza. Prefieren Igeldo y el Antiguo.
- Latinoamericanos (15 %): venezolanos y mexicanos principalmente. Buscan seguridad y estabilidad. Perfil de residencia habitual.
- Resto de Europa (20 %): británicos, suizos, belgas. Compradores diversos que se reparten entre todas las zonas premium.
Requisitos para compradores extranjeros
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): obligatorio para cualquier compra. Se solicita en la comisaría de policía o a través de representante legal.
- Cuenta bancaria española: necesaria para la transferencia del pago y el pago de impuestos.
- DNI/NIE del vendedor y referencia catastral: el vendedor debe facilitar ambos.
- Golden Visa: derogada el 3 de abril de 2025. La compra de vivienda ya no otorga residencia automática en España.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la zona más cara de San Sebastián para comprar vivienda?
El paseo de la Concha y Ondarreta son las zonas más caras, con precios entre 10.000 y 12.000 €/m². Un piso de 200 m² en primera línea puede superar los 2,5 millones de euros.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Sebastián en 2026?
El precio medio en la ciudad ronda los 5.500-6.000 €/m², pero en zonas premium como el Centro y Ondarreta se dispara hasta los 8.000-12.000 €/m². Es el precio más alto de España fuera de Madrid y Barcelona.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de lujo en San Sebastián?
ITP del 4 % para vivienda habitual (el más bajo de España) o 7 % para segunda residencia. AJD del 0 % en obra nueva. Además, notaría, registro y gestoría (1-2 %).
¿Es buena inversión comprar una vivienda premium en San Sebastián?
Depende del objetivo. Para revalorización a largo plazo, San Sebastián tiene una oferta estructuralmente limitada y demanda constante. Para rentabilidad por alquiler, Gros y Antiguo ofrecen el mejor retorno (4,5-6 % bruto).
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en San Sebastián?
Sí, sin restricciones especiales para ciudadanos de la UE. Para no comunitarios, solo se necesita el NIE. La Golden Visa se derogó en abril de 2025.
¿Hay obra nueva premium disponible en San Sebastián?
Muy poca. San Sebastián tiene una oferta de obra nueva muy limitada por falta de suelo disponible. La mayoría de las viviendas premium son de segunda mano rehabilitadas. Los pocos proyectos de obra nueva se agotan rápido y suelen alcanzar precios récord.
¿Cuánto cuesta mantener una vivienda premium en San Sebastián?
Además de la hipoteca o el coste de compra, hay que considerar: IBI (0,4-0,6 % del valor catastral), comunidad de propietarios (200-600 €/mes en zonas prime), seguro del hogar y mantenimiento (1-2 % del valor anual).
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Referencias
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