Respuesta directa
¿Puede un extranjero comprar una vivienda premium en España en 2026?
Sí. No hay restricción legal que impida a un ciudadano extranjero, comunitario o no, comprar una vivienda en España. La diferencia está en los trámites: necesitarás un NIE (Número de Identidad de Extranjero), una cuenta bancaria española y, si eres no comunitario y quieres residir, una vía de residencia independiente de la compra.
Esta guía ordena todo el proceso en los pasos que sigue un comprador real, desde la preparación documental hasta la firma ante notario y la liquidación de impuestos. Está actualizada con la normativa vigente a julio de 2026.
Guía completa: paso a paso para comprar vivienda premium siendo extranjero
Paso 1: Obtener el NIE (imprescindible)
El NIE es el número que identifica a todo extranjero en sus relaciones fiscales, laborales y legales con España. Sin él no puedes comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, firmar una hipoteca ni pagar impuestos.
Cómo solicitar el NIE
Desde tu país de origen (recomendado): - Solicita cita en el consulado español de tu país mediante su sede electrónica - Documentos: formulario EX-15 cumplimentado, pasaporte original y copia, tasa 790-012 pagada, y justificante del motivo (contrato de arras o carta de intenciones de compra) - Plazo: 1-2 meses desde la cita - Coste: tasas administrativas ≈ 10-15 €
En España directamente: - Solicita cita previa en la oficina de extranjería o comisaría de policía correspondiente a tu domicilio - Documentos: formulario EX-15, pasaporte original, tres fotos tamaño carnet, tasa 790-012, y certificado de empadronamiento si resides - Plazo: 1-3 semanas desde la cita - Necesitas un domicilio en España donde recibir la notificación
Con poder notarial (sin desplazarte): - Otorga un poder especial a un abogado en España para que tramite el NIE en tu nombre - El poder debe estar legalizado o apostillado si el país no pertenece a la UE - El abogado presenta la solicitud en la Oficina de Extranjería de su provincia
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España
Necesitas una cuenta en una entidad española para: - Recibir la transferencia del pago de la vivienda - Pagar impuestos (ITP, IVA, AJD, plusvalía) - Pagar recibos de comunidad, suministros y seguros
Opciones para no residentes
La mayoría de bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes (Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank, ING). Necesitarás: - NIE (o certificado de asignación provisional) - Pasaporte en vigor - Justificante de ingresos o declaración de origen de fondos - Domicilio fiscal en tu país de residencia
Algunas entidades como Santander y Sabadell tienen oficinas especializadas en clientes internacionales en Marbella, Madrid, Barcelona y Mallorca.
Paso 3: Decidir la estructura de compra
### Compra directa a título personal - La vía más simple y habitual - Pagas ITP o IVA según el tipo de vivienda - La propiedad queda a tu nombre como persona física - Puedes estar casado en régimen de gananciales o separación de bienes según tu país
### Compra a través de una sociedad - Algunos compradores internacionales usan una sociedad española (SL) o extranjera para comprar - Puede tener ventajas fiscales, de planificación patrimonial y de privacidad - Requiere asesoramiento fiscal previo en ambos países - Desde la Ley 11/2021, las sociedades tienen menos ventajas fiscales que las personas físicas en el ITP
Paso 4: Formalizar la oferta y las arras
Antes de la firma ante notario, firmarás un contrato de arras que asegura la operación:
- Arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, devuelve el doble
- Arras confirmatorias: ninguna parte puede desistir sin pagar daños
- Señal habitual: 10 % del precio de compra
- El contrato debe incluir: precio, forma de pago, fecha de firma, referencia catastral, y plazos para obtener la hipoteca (si aplica)
Paso 5: Gestionar la financiación (si aplica)
Los compradores extranjeros pueden obtener hipoteca en bancos españoles, pero las condiciones para no residentes son diferentes: - Porcentaje máximo: 60-70 % del valor de tasación (frente al 80 % para residentes) - Documentación extra: declaración de rentas en tu país, extractos bancarios de 6-12 meses, y declaración de patrimonio - Tipo de interés: suele ser variable con diferencial del 1-2 % sobre Euríbor - Plazos: hasta 20-25 años (frente a 30 para residentes)
Algunos bancos internacionales con presencia en España ofrecen hipotecas específicas para clientes internacionales desde 500.000 €.
Paso 6: Contratar representación legal
No es obligatorio, pero es muy recomendable contar con:
- Abogado especializado en derecho inmobiliario: revisa la titularidad, cargas, licencias y normativa urbanística
- Gestoría: tramita el NIE, las liquidaciones de impuestos, y la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Asesor fiscal: planifica la estructura de compra, calcula ITP/IVA y patrimonial, y coordina la fiscalidad entre España y tu país
El coste de un abogado inmobiliario suele ser del 1-2 % del precio de compra. Una gestoría cobra entre 300 y 600 € por la tramitación de impuestos y registro.
Paso 7: Poder notarial (si no puedes estar presente)
Si no puedes viajar a España para la firma, puedes otorgar un poder notarial a un representante:
- Poder general: para todas las gestiones (NIE, cuenta bancaria, compra, impuestos)
- Poder especial: solo para la compraventa y la firma ante notario
- Se otorga en el consulado español de tu país o ante notario español con apostilla
- En países de la UE, se puede usar el poder notarial conforme al Reglamento 2016/1191
Paso 8: Transferir el dinero desde el extranjero
España no tiene control de cambios, pero las transferencias internacionales de más de 10.000 € deben declararse al Banco de España.
Proveedores de cambio de divisas
| Proveedor | Comisión | Tipo de cambio | Plazo | Ideal para | |---|---|---|---|---| | Banco tradicional (SWIFT) | 2-3 % + tasa fija | Tipo de banco (con spread) | 3-5 días hábiles | Transferencias pequeñas | | Wise (TransferWise) | 0,4-1 % | Tipo medio real (mid-market) | 1-2 días | Hasta 500.000 € | | CurrencyFair | 0,4 % | Tipo medio real | 1-2 días | Hasta 250.000 € | | OFX | 0 % (spread en tipo) | Tipo con margen 0,5-1 % | 2-3 días | Grandes volúmenes sin límite fijo | | Ebury | Negociable | Preferencial para altos importes | 1-3 días | >500.000 €, contratos forward | | Caixabank / Santander oficina internacional | Variable | Preferencial para clientes banca privada | Inmediato | Clientes con relación bancaria en España |
Para operaciones premium (>500.000 €), los proveedores especializados (Ebury, OFX) ofrecen tipos negociables y contratos forward para fijar el cambio hasta 12 meses antes de la compra.
Paso 9: Impuestos según el tipo de vivienda
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga en la comunidad autónoma donde está la vivienda. Para no residentes, el tipo aplicable es el mismo que para residentes, pero la base imponible y el plazo de liquidación son idénticos.
Tipos ITP por comunidad autónoma 2026: | Comunidad | Tipo general | Tipo para >1M€ | |---|---|---| | Andalucía | 7 % | 7 % | | Baleares | 8-13 % (progresivo) | 8-13 % | | Canarias | 6,5 % (IGIC) | 6,5 % | | Cataluña | 10 % | 11 % | | Comunidad de Madrid | 6 % | 6 % | | Comunitat Valenciana | 10 % | 10 % | | País Vasco | 4 % | 4 % |
Plazo de liquidación: 30 días hábiles desde la firma de la escritura mediante modelo 600.
Obra nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor, se paga IVA (10 % general, 4 % VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,5-1,5 % según comunidad.
Diferencia clave para no residentes: el IVA obra nueva + AJD suele ser más caro que el ITP de segunda mano en la mayoría de comunidades.
Paso 10: Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes
España grava el patrimonio neto mundial de sus residentes fiscales. Para no residentes, solo se gravan los bienes situados en España, incluyendo la vivienda.
Por qué importa para compradores extranjeros
El Impuesto sobre el Patrimonio se paga anualmente sobre el valor de la vivienda (normalmente el valor catastral, no el de compra). Cada comunidad autónoma tiene su propio umbral de exención:
| Comunidad | Mínimo exento | Tipo máximo | Notas | |---|---|---|---| | Madrid | Exento (bonificación 100 %) | — | No pagas nada por patrimonio en Madrid | | Cataluña | 500.000 € | 2,75 % | Vivienda habitual exenta hasta 300.000 € | | Andalucía | 700.000 € | 3,5 % | Vivienda habitual exenta hasta 300.000 € | | Baleares | 700.000 € | 3,5 % | Sin exención específica para vivienda habitual | | Comunitat Valenciana | 600.000 € | 3,5 % | Vivienda habitual exenta hasta 300.000 € |
Para no residentes, la obligación de declarar nace en cuanto el valor de los bienes en España supera los 2.000.000 € (obligación real) o, en general, al superar el mínimo exento de la comunidad donde esté la vivienda más el límite general de 700.000 €.
Cómo afecta a una vivienda premium
Ejemplo: compras una vivienda en Barcelona por 1.200.000 €. El valor catastral suele ser un 50-70 % del valor de mercado. Si el valor catastral es 720.000 €, y el mínimo exento en Cataluña es 500.000 €, tributas por 220.000 € al tipo que corresponda (≈0,5-1,5 % anual: unos 1.100-3.300 €/año).
Consulta siempre con un asesor fiscal español y otro en tu país para conocer las obligaciones en ambos lados.
Paso 11: Golden Visa en 2026 — situación actual
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 eliminó los artículos de la Ley 14/2013 que permitían obtener la residencia por inversión inmobiliaria (500.000 € en vivienda). Esto significa que:
- No puedes obtener la Golden Visa comprando una vivienda en 2026
- Los permisos ya concedidos antes del 3 de abril de 2025 siguen siendo válidos y renovables
- Siguen activas las vías de inversión financiera: 1M€ en acciones españolas, 2M€ en deuda pública, o 1M€ en depósitos
Alternativas de residencia para compradores de vivienda premium
| Vía | Inversión/Ingresos mínimos | Trabajo en España | Residencia fiscal | |---|---|---|---| | Visado no lucrativo | ≈2.316 €/mes ingresos pasivos | No | Sí (183+ días/año) | | Nómada digital | ≈2.160 €/mes (200% SMI) | Sí (remoto) | Sí (tipo 24% si aplica Ley Beckham) | | Inversión financiera | 1M€ acciones/fondos | Sí | Sí | | Trabajo por cuenta ajena | Contrato laboral | Sí | Sí |
Para más detalle, consulta la guía específica: Golden Visa España 2026.
Paso 12: Proceso de compra y firma ante notario
Documentación necesaria para la firma
- NIE en vigor (tarjeta o certificado)
- Pasaporte o documento de identidad
- Contrato de arras firmado
- Escritura de préstamo hipotecario (si aplica)
- Certificado de origen de fondos (declaración bancaria)
- Poder notarial (si actúas mediante representante)
El día de la firma
1. El notario lee la escritura de compraventa en voz alta (puede solicitarse traducción jurada). 2. El comprador o su representante firma junto con el vendedor. 3. Se entrega el cheque bancario o se acredita la transferencia. 4. El notario entrega copia simple al comprador. 5. El original se inscribe en el Registro de la Propiedad (lo tramita la gestoría).
Después de la firma
- Liquidar ITP o IVA+AJD en 30 días hábiles (modelo 600 o 620)
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad (2-4 semanas)
- Pagar la plusvalía municipal si la gestiona el comprador
- Cambiar la titularidad de suministros (agua, luz, gas) a tu nombre
- Contratar seguro de hogar
Paso 13: Consideraciones adicionales para compradores premium
Due diligence del inmueble
Antes de firmar arras, un abogado debe revisar: - Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, servidumbres - Certificado catastral: superficie, linderos, valor de referencia - Licencias de obra: si la vivienda ha sido reformada sin licencia, puede haber riesgos - IBI y comunidad de propietarios: recibos pendientes - ITE (Inspección Técnica del Edificio): obligatoria en edificios de más de 45 años
Fiscalidad de la vivienda después de la compra
- Si no alquilas: solo pagas IBI anual (0,4-1,1 % del valor catastral según el municipio) y patrimonio (según CCAA)
- Si alquilas: tributas por los ingresos del alquiler en el IRPF de no residentes (19 % para residentes UE/EEE, 24 % para el resto) y puedes deducir gastos
- Plusvalía municipal: al vender, se paga sobre el incremento del valor del suelo
Elección de ubicación
Cada zona tiene implicaciones fiscales y prácticas diferentes para un comprador extranjero:
- Marbella (Andalucía): ITP 7 %, patrimonio mínimo 700.000 €. Mayor oferta de servicios para extranjeros, aeropuerto internacional. Cliente tradicional: comprador británico y nórdico.
- Mallorca (Baleares): ITP 8-13 % progresivo, patrimonio mínimo 700.000 €. Restricción a compra de no residentes extracomunitarios en zonas de tensión turística. Precios por m² altos.
- Ibiza (Baleares): mismo régimen fiscal que Mallorca. Mercado de lujo internacional. Normativa autonómica que limita segundas residencias en zonas tensionadas.
- Madrid (Comunidad de Madrid): ITP 6 % (el más bajo para premium), patrimonio exento al 100 %. Sin restricciones para no residentes. Conexión directa con capitales latinoamericanas.
- Barcelona (Cataluña): ITP 11 % para viviendas >1M€, patrimonio hasta 2,75 %. Escenario fiscal más caro pero volumen de operaciones premium muy alto.
- Valencia (Comunitat Valenciana): ITP 10 %, patrimonio mínimo 600.000 €. Crecimiento de precio en zonas premium de la ciudad y costa norte.
Comparativa fiscal por zona para el comprador extranjero
| Zona | ITP segunda mano | IVA obra nueva + AJD | Patrimonio mínimo exento | Tipo máximo patrimonio | Perfil comprador |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 10 % + 0,75 % | Exento (100 % bonificación) | — | Latinoamérica, inversores, nómadas digitales |
| Marbella (Andalucía) | 7 % | 10 % + 1,2 % | 700.000 € | 3,5 % | Británico, nórdico, segunda residencia |
| Mallorca / Ibiza (Baleares) | 8-13 % | 10 % + 1,2 % | 700.000 € (sin exención vivienda) | 3,5 % | Lujo internacional, segunda residencia |
| Barcelona (Cataluña) | 10-11 % (>1M€) | 10 % + 1,5 % | 500.000 € | 2,75 % | Profesionales internacionales, inversores |
| Valencia | 10 % | 10 % + 1,5-2 % | 600.000 € | 3,5 % | Jubilados europeos, segunda residencia |
| País Vasco | 4 % | 10 % + 0,5 % | Variable por territorio | — | Minoritario para compra premium |
Checklist completa para el comprador extranjero
- Solicita el NIE en el consulado español de tu país al menos 2-3 meses antes de la compra prevista.
- Abre una cuenta bancaria en España con el NIE provisional o definitivo.
- Contrata abogado especializado en derecho inmobiliario español con experiencia en clientes internacionales.
- Firma el contrato de arras con las condiciones claras: precio, plazos, forma de pago y penalizaciones.
- Solicita nota simple, certificado catastral y certificado energético antes de la firma.
- Calcula el ITP o IVA + AJD según comunidad autónoma y tipo de vivienda.
- Evalúa el impacto del Impuesto sobre el Patrimonio en la comunidad donde compres.
- Planifica la transferencia internacional: elige proveedor de cambio de divisas con 1-3 semanas de antelación.
- Prepara la documentación para la firma: NIE, pasaporte, arras, justificante de fondos.
- Liquida el ITP o IVA en los 30 días hábiles siguientes a la firma.
- Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad (lo gestiona la gestoría).
- Cambia la titularidad de suministros y contrata seguro de hogar.
- Si no vas a residir, designa un gestor local que atienda la vivienda (IBI, comunidad, mantenimiento).
Preguntas frecuentes de compradores extranjeros
¿Puedo comprar una vivienda en España sin NIE?
No. El NIE es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria: arras, escritura, hipoteca, impuestos. Debes tenerlo asignado antes de la firma. Puedes iniciar el proceso con el NIE en trámite, pero la escritura requiere el número definitivo.
¿Cuánto cuesta el NIE y cuánto tarda?
Las tasas son unos 10-15 €. El plazo varía: por cita en el consulado puede tardar 1-2 meses; en España, 1-3 semanas. Con poder notarial, el abogado puede gestionarlo en 2-4 semanas.
¿La golden visa por compra de vivienda sigue vigente?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 eliminó la vía inmobiliaria de la golden visa. Comprar una vivienda ya no otorga derecho automático a residencia.
¿Puedo residir en España si compro una vivienda premium?
La compra por sí sola no otorga residencia. Si quieres vivir en España, solicita un visado de residencia no lucrativa (con ingresos pasivos ≈2.316 €/mes) u otra vía de residencia adecuada a tu situación.
¿Qué impuestos paga un no residente al comprar vivienda?
ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva). El ITP varía del 4 % en País Vasco al 11 % en Cataluña para viviendas >1M€. Además, después de comprar pagarás IBI anual y, en algunas comunidades, Impuesto sobre el Patrimonio.
¿Puedo obtener una hipoteca en España siendo extranjero no residente?
Sí, pero las condiciones son más restrictivas: máximo 60-70 % del valor de tasación (vs 80 % para residentes), documentación extra y tipos de interés algo más altos. Los bancos con banca internacional (Santander, Sabadell, CaixaBank) son la mejor opción.
¿Necesito un abogado para comprar una vivienda en España?
No es obligatorio legalmente, pero es muy recomendable. Un abogado inmobiliario revisa titularidad, cargas, licencias y normativa urbanística. Para compradores extranjeros, es casi imprescindible si no hablas español con fluidez o no conoces el sistema registral español.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda premium siendo extranjero (impuestos + gastos)?
Entre el 8 % y el 15 % adicional al precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. Incluye ITP/IVA, AJD, notaría, registro, gestoría y asesoría legal.
¿Cómo transfiero el dinero desde mi país a España?
Mediante transferencia bancaria internacional. Para importes altos (>50.000 €), usa proveedores especializados como Wise, OFX o Ebury para evitar comisiones del 2-3 % de los bancos tradicionales. Las transferencias de más de 10.000 € deben declararse al Banco de España.
¿Puedo comprar la vivienda a través de una sociedad?
Sí. Algunos compradores internacionales usan una sociedad española o extranjera por motivos fiscales, de privacidad o de planificación patrimonial. Requiere asesoramiento fiscal previo en España y en tu país de residencia.
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