Contexto
Cómo funciona el Impuesto de Sucesiones en España en 2026
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es un tributo cedido a las comunidades autónomas. El Estado fija la tarifa base (Grupos I a IV según parentesco), pero cada comunidad puede modificar tipos, mínimos exentos, bonificaciones y reducciones.
Para el propietario de una vivienda de lujo, el resultado es que herederos en la misma situación patrimonial pagan cantidades radicalmente distintas según dónde esté el inmueble. Una herencia de 1.000.000 € en Madrid puede costar 1.000 €, mientras que en Cataluña supera los 200.000 €.
Los grupos de parentesco son: - **Grupo I**: descendientes menores de 21 años. - **Grupo II**: descendientes de 21 o más años, cónyuges y ascendientes. - **Grupo III**: colaterales de segundo y tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos). - **Grupo IV**: colaterales de cuarto grado y extraños.
Comparativa completa por comunidades autónomas 2026
Comunidades con bonificación total o casi total (Grupo I y II)
### Madrid - Bonificación: 99% en la cuota para Grupo I y II. - Mínimo exento: 15.956,87 € (estatal) + 100.000-300.000 € por vivienda habitual según valor. - Resultado práctico: Una vivienda de 1.000.000 € heredada por un hijo paga aproximadamente 1.000-3.000 €. - Nota: La bonificación es independiente del valor del inmueble. Es la comunidad más ventajosa para viviendas de lujo.
### Andalucía - Bonificación: 99% para Grupo I y II desde 2023, consolidada para 2026. - Mínimo exento: 1.000.000 € por heredero (sumando todos los bienes, no solo vivienda). - Resultado práctico: Prácticamente ninguna herencia entre padres e hijos paga ISD en Andalucía, salvo patrimonios multimillonarios. - Nota: El mínimo de 1.000.000 € cubre la mayoría de viviendas premium. Para herencias superiores, solo el exceso tributa al tipo autonómico reducido.
### Cantabria - Bonificación: 100% para Grupo I y II con límite de 300.000 € por heredero y 600.000 € en vivienda habitual. - Por encima de esos límites, aplica el tipo autonómico reducido.
Comunidades con tipos moderados
### Canarias - Reducción: 100% de la base imponible hasta 300.000 € para Grupo I y II (herencias pequeñas-medianas). - Para viviendas premium que excedan ese límite, el exceso tributa al tipo autonómico (progresivo 7,65%-23,5%).
### País Vasco y Navarra - Normativa foral: Conciertos económicos propios con tipos y reducciones distintas. - País Vasco: Cuota tributaria del 1,5% al 25% con mínimos exentos generosos (hasta 400.000 € para vivienda habitual). - Navarra: Escala propia con tipos del 0,2% al 32% y reducciones por parentesco.
### Comunidad Valenciana - Bonificación: 50% de la cuota para Grupo I y II en 2026. - Mínimo exento: 100.000 € general + 150.000 € por vivienda habitual. - Resultado práctico: Para una vivienda de 500.000 € heredada por un hijo, la cuota con bonificación ronda los 10.000-15.000 €.
Comunidades con tipos altos
### Cataluña - Escala progresiva: Coeficientes que aplican sobre la base liquidable, resultando tipos efectivos del 7% al 36,5%. - Mínimo exento: 100.000 € general + 325.000 € por vivienda habitual (primeros 325.000 € exentos para el cónyuge). - Resultado práctico: Una vivienda de 1.000.000 € heredada por un hijo (Grupo II) sin seguro de vida puede pagar entre 180.000 y 250.000 €. - Coeficientes multiplicadores: Se aplican según patrimonio preexistente del heredero (hasta x1,2 para patrimonios superiores a 800.000 €).
### Baleares - Escala progresiva: Tipos del 7% al 35% según base liquidable. - Mínimo exento: 100.000 € general + 240.000 € por vivienda habitual. - Bonificación: 50% para Grupo I y II desde 2024, pero sobre cuota reducida. - Resultado práctico: Una vivienda de 1.000.000 € heredada por un hijo en Mallorca o Ibiza puede pagar entre 100.000 y 160.000 €.
### Asturias - Tipos progresivos: Del 5% al 35% según base liquidable, sin bonificaciones significativas para vivienda premium. - Mínimo exento: 100.000 € general.
### Castilla y León, Extremadura, Castilla-La Mancha, Murcia - Tipos autonómicos: Entre el 7% y el 34% progresivo, con mínimos exentos de 100.000-200.000 € y bonificaciones parciales (75-99% en algunos casos para Grupo I y II con límites de base).
### Aragón, Galicia, La Rioja - Bonificaciones parciales: 99-100% para herencias inferiores a 100.000-200.000 €. Para viviendas premium que exceden esos umbrales, el exceso tributa al tipo autonómico (10-30% efectivo).
Tabla comparativa del Impuesto de Sucesiones 2026 para vivienda de lujo
| Comunidad | Grupo I-II (% efectivo) | Mínimo exento general | Exención vivienda habitual | Notas clave |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 99% bonificación | 15.956 € | Hasta 300.000 € | Bonificación independiente del valor. Coste mínimo incluso para multimillonarias. |
| Andalucía | 99% bonificación | 1.000.000 €* | Incluido en mínimo | *Mínimo de 1M€ por heredero hace que casi ninguna vivienda premium pague ISD. |
| Cantabria | 100% bonif. hasta 300K | Estatal | Hasta 600.000 € | Gratis hasta 300K por heredero. Exceso tributa. |
| Canarias | 100% hasta 300K base | 300.000 € | Incluido en mínimo | Herencia de 500K: 200K tributan al 7-15%. |
| País Vasco | 1,5% - 25% | 400.000 € | Hasta 400.000 € | Normativa foral. Tipos más bajos que Cataluña. |
| Navarra | 0,2% - 32% | 250.000 € | Hasta 250.000 € | Normativa foral con reducciones. |
| C. Valenciana | 50% bonificación | 100.000 € | Hasta 150.000 € | 500K: ~10-15K €. 1M: ~40-60K €. |
| Cataluña | 7% - 36,5% | 100.000 € | Hasta 325.000 € | La más cara para premium. 1M: 180-250K €. |
| Baleares | 7% - 35% | 100.000 € | Hasta 240.000 € | Sin bonif. plena. 1M: 100-160K €. |
| Asturias | 5% - 35% | 100.000 € | Estatal | Sin bonificaciones significativas. |
| Castilla y León | 7% - 34% | 100.000 € | Hasta 250.000 € | Bonif. parcial 75-99% con límites. |
| Extremadura | 7% - 34% | 150.000 € | Hasta 250.000 € | Bonif. 99% para bases <150K. |
| Castilla-La Mancha | 7% - 34% | 100.000 € | Hasta 250.000 € | Bonif. parcial. |
| Murcia | 7% - 34% | 100.000 € | Hasta 200.000 € | Bonif. 99% para bases <100K. |
| Aragón | 10% - 30% | 100.000 € | Hasta 250.000 € | Bonif. 99% para bases <100K. |
| Galicia | 7% - 27% | 100.000 € | Hasta 300.000 € | Bonif. 99% para bases <200K. |
| La Rioja | 7% - 32% | 100.000 € | Hasta 250.000 € | Bonif. 99% para bases <100K. |
Ejemplos prácticos para viviendas de 500.000 € y 1.000.000 €
Ejemplo 1: Vivienda habitual de 500.000 € heredada por un hijo (Grupo II)
### Madrid - Base imponible: 500.000 € - 15.956 € (mínimo) - ~200.000 € (exención vh) = 284.044 € - Cuota estatal: ~9.500 € - Bonificación 99%: cuota a pagar: ~95 € - Total: ~95 €
### Andalucía - Base imponible: 500.000 € - 1.000.000 € (mínimo autonómico) = 0 € - Total: 0 €
### Comunidad Valenciana - Base imponible: 500.000 € - 100.000 € - 150.000 € (exención vh) = 250.000 € - Cuota: ~18.000 € - Bonificación 50%: ~9.000 € - Total: ~9.000 €
### Cataluña - Base imponible: 500.000 € - 100.000 € - 325.000 € (exención vh cónyuge) = 75.000 € - Cuota: ~12.000 € - Total: ~12.000 € *(Sin exención plena de vh para hijo: base 500K-100K=400K, cuota ~70.000 €)*
### Baleares - Base imponible: 500.000 € - 100.000 € - 240.000 € (exención vh) = 160.000 € - Cuota: ~22.000 € - Bonificación 50%: ~11.000 € - Total: ~11.000 €
Ejemplo 2: Vivienda habitual de 1.000.000 € heredada por un hijo (Grupo II)
### Madrid - Cuota con bonificación 99%: ~1.000-3.000 €
### Andalucía - Cuota: 0 € (dentro del mínimo de 1M €)
### Comunidad Valenciana - Base imponible aprox: 1.000.000 - 250.000 = 750.000 € - Cuota: ~85.000 € - Bonificación 50%: ~42.500 €
### Cataluña - Base imponible: 1.000.000 - 100.000 = 900.000 € (vh limitada para hijo) - Cuota con coeficientes: ~200.000-250.000 €
### Baleares - Base imponible: 1.000.000 - 100.000 - 240.000 = 660.000 € - Cuota con bonif. 50%: ~100.000-120.000 €
> Las cifras son orientativas y varían según el patrimonio preexistente del heredero, los coeficientes multiplicadores y las reducciones autonómicas específicas. Consulta con un asesor fiscal.
Estrategias de planificación sucesoria para viviendas de lujo
1. Nuda propiedad y usufructo
Transmitir la nuda propiedad de la vivienda a los herederos en vida (donación del valor de la nuda propiedad) mientras el propietario se reserva el usufructo vitalicio reduce la base imponible del Impuesto de Sucesiones. El valor de la nuda propiedad se calcula restando el usufructo (70 - edad del usufructuario, mínimo 10%). Para un propietario de 60 años, el usufructo vale el 10%, luego el valor de la nuda propiedad donada es el 90% del valor total.
> Lee nuestra guía detallada de nuda propiedad y usufructo para vivienda premium para entender cómo aplicarlo a tu caso.
2. Donación en vida
Donar la vivienda en vida puede ser fiscalmente más ventajoso que la herencia en algunas comunidades, dependiendo de las bonificaciones de donaciones. En Madrid, las donaciones entre familiares directos también tienen bonificación del 99%. En Cataluña, las donaciones tributan peor que la herencia. El cálculo es caso por caso.
3. Seguro de vida vinculado a la herencia
En comunidades como Cataluña, el seguro de vida del fallecido tributa en Sucesiones aparte de la vivienda, pero puede aumentar la base liquidable y elevar el tipo marginal. Planificar la titularidad de los seguros es parte de la estrategia fiscal.
4. Compra directa entre herederos
Si varios herederos no quieren mantener la propiedad conjunta, el que se queda la vivienda puede compensar al resto mediante compra de sus participaciones. Esta operación tributa por ITP o AJD según la comunidad, no por Sucesiones.
5. Cambio de residencia fiscal
El Impuesto de Sucesiones se aplica según la comunidad del fallecido (residencia habitual). Cambiar la residencia a Madrid o Andalucía con suficiente antelación (mínimo 2-3 años para evitar presunción de fraude) puede ahorrar cientos de miles de euros en una herencia premium.
> Relacionado: consulta el Impuesto de Patrimonio para vivienda premium 2026 para ver el impacto anual del IP por comunidad, y la guía de ITP por comunidades autónomas 2026 para entender el coste de comprar vivienda en cada territorio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de Sucesiones por una vivienda de 500.000 € en Madrid?
Prácticamente nada. Con la bonificación del 99% para Grupo I y II, la cuota final suele ser de 50 a 200 €, independientemente del valor de la vivienda.
¿La exención de 1.000.000 € de Andalucía es por heredero o por herencia?
Es un mínimo exento de 1.000.000 € por heredero. Cada hijo tiene 1.000.000 € de reducción sobre la base imponible. Si la vivienda vale 1.200.000 € y hay dos hijos, cada uno recibe 600.000 €, por lo que la base imponible de cada uno (600.000 €) queda por debajo del mínimo exento y no pagan nada.
¿Cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones en Cataluña para una vivienda premium?
Se aplica una escala progresiva del 7% al 36,5% sobre la base liquidable después de restar mínimos y exenciones. Además, se aplican coeficientes multiplicadores según el patrimonio preexistente del heredero: hasta x1,2 si el patrimonio del heredero supera los 800.000 €. Para un hijo que ya tiene un piso en propiedad, el coeficiente se multiplica.
¿Qué comunidad tiene el Impuesto de Sucesiones más bajo para viviendas de lujo?
Andalucía (0 € para herencias de hasta 1.000.000 € por heredero) y Madrid (99% bonificación, coste simbólico). Para patrimonios superiores a 1.000.000 €, Madrid sigue siendo más ventajosa porque la bonificación del 99% no tiene límite superior.
¿Es mejor donar la vivienda en vida o heredarla?
Depende de la comunidad. En Madrid, la donación entre padres e hijos también tiene bonificación del 99%. En Cataluña, la donación tributa peor que la herencia. En general, la donación permite adelantar la transmisión y evitar la tributación futura por Sucesiones, pero puede generar mayor coste inmediato. Siempre conviene calcular caso por caso con un asesor.
¿Qué pasa si el heredero no reside en la misma comunidad que el fallecido?
El Impuesto de Sucesiones se aplica según la residencia habitual del fallecido. Si el fallecido residía en Cataluña, la herencia tributa en Cataluña aunque el heredero viva en Madrid. La residencia del heredero solo afecta a los impuestos que él mismo declara (IRPF, Patrimonio).
¿Cómo afecta el patrimonio preexistente del heredero al Impuesto de Sucesiones?
En comunidades como Cataluña y Baleares, el patrimonio preexistente del heredero (sus bienes antes de la herencia) se utiliza para aplicar coeficientes multiplicadores. Si el heredero tiene un patrimonio superior a 800.000 € (Cataluña), la cuota se multiplica hasta x1,2. En Madrid y Andalucía no hay coeficientes, la bonificación se aplica directamente.
¿La vivienda habitual está exenta en todas las comunidades?
No. La exención por vivienda habitual varía por comunidad: en Cataluña es de hasta 325.000 € para el cónyuge (no para hijos), en Baleares hasta 240.000 €, en Madrid hasta 300.000 €, en Andalucía está incluida en el mínimo general de 1.000.000 € por heredero. La parte que excede la exención tributa al tipo autonómico.
Artículos relacionados
Referencias
Referencias visibles
Cuando una guía necesita fuentes externas, se separan de la orientación editorial.
Siguiente lectura
Guías relacionadas
Continúa con la siguiente comprobación útil.
